Ho pensato e scritto questo articolo perché mi sono accorto che io e le persone che mi contattano per trovare casa a Perugia abbiamo un nemico in comune : la confusione.

Io odio la confusione : impedisce di avere le idee chiare e quando non si hanno le idee chiare si possono fare degli errori.

Ecco perché ho deciso di dedicare questo articolo a chi vuole comprare una casa a Perugia senza stress anche se non ne sa niente di case, mutui bancari e rogiti notarili

È un piccolo elenco di cose da sapere e da fare prima di iniziare la ricerca della propria casa  

La prima cosa da sapere prima di iniziare la ricerca di casa è :

• Quanto si può spendere ?

Esatto ! Si tratta di fare i conti e stabilire di quanto denaro si dispone per l’acquisto della nuova casa.

Come prima cosa vediamo come procurare i soldi per l’acquisto :

 

Primo caso : Tutti i soldi disponibili  : in questo caso zero problemi, puoi tranquillamente saltare la prima parte di questo articolo e si può cominciare tranquillamente la ricerca della propria casa.

 

Secondo caso : Necessità di accedere ad un mutuo.

In questo momento  il denaro costa poco e prendere un mutuo per l’acquisto di casa è tornato ad essere interessante non solo per i tassi di interesse bassi ma  anche perchè le banche hanno ricominciato ad erogare i mutui con più facilità.

Quindi se per comprare casa avete bisogno dell’intervento della banca, ancora prima di cominciare la propria ricerca di casa, la  cosa migliore da fare è rivolgersi ad uno o più istituti di credito per avere un’idea dei costi e delle condizioni dei mutui che propongono,  è possibile in alternativa rivolgersi ad un mediatore creditizio che farà questa ricerca per voi.

Io già ti vedo inarcare il sopracciglio e farti la domanda : “Ma come ,  ancora non ho iniziato a cercare la casa che già devo prendere il mutuo come se dovessi andare dal notaio a firmare domani mattina  ?”

Domanda più che legittima, ecco la risposta : In banca non devi chiedere la delibera definitiva del mutuo ma una richiesta preliminare, si tratta della  predelibera (o delibera finanziaria)

Che cosa è ? te la faccio facile : la  delibera finanziaria ti dice quanto denaro la banca ti mette a disposizione per comprare casa, il  direttore vi chiederà una serie di documenti che dimostrano il vostro reddito,  in questo modo la banca  si accerta della vostra capacità di pagare le rate del mutuo.

Questa predelibera oltre che darvi una ragionevole certezza che potete avere mutuo vi dà un’altra importante notizia : La quantità di soldi che la banca può prestarvi.    

Attenzione non vi danno tutti i soldi che servono per l’acquisto ma solitamente arrivano al 70/80% del valore della casa  (es se la casa Costa 100000 € la banca finanzia fino a 80000).

La predelibera in genere ha una durata di 6 mesi e come si può capire facilmente è fondamentale averla prima di iniziare la ricerca del proprio immobile, infatti sapendo con discreta precisione di quanti denari si dispone non si rischia di vedere case troppo care o troppo economiche ma sopattutto non si corre il rischio di vedersi sfuggire un buon affare da sotto il naso perchè non si ha la possibilità di fermarlo con un congruo assegno di caparra (chi sarebbe così folle da impegnarsi ad acquistare una casa senza sapere se ha i soldi per fare fronte all’impegno preso ?)

 

Terzo caso : Vendita casa propria :  

Se il denaro che serve per l’acquisto della nuova casa proviene dalla vendita di un immobile che avete in famiglia bisogna capire quale è il suo valore e qual’è la reale possibilità che questa casa venga venduta

Perciò prima di cominciare a sfogliare riviste del settore, passare notti insonni davanti allo schermo del computer o peggio ancora girare come trottole da un’agenzia all’altra, dovete fare una cosa più importante in questo momento : trovare un buon agente immobiliare e farvi fare una perizia che vi dia un’idea il più possibile precisa

• di quanto vale casa vostra ( ne parlo diffusamente in questo articolo ),  
• di quanto tempo ci vuole per trovare un compratore,  
• dell’importo che si può chiedere e sopratutto quanto è lecito e ragionevole aspettarsi  di incassare dalla vendita.  

Fatto questo il passo successivo è mettere in vendita la casa che servirà a “finanziare” quella nuova e aspettare che venga trovato un acquirente.

“Ma come ????” – Stai già pensando,-” e io poi resto senza casa ?”

Tranquillo, non andrai a vivere sotto un ponte,

Come avrai potuto leggere nella mia guida “vendi casa in 90 giorni” se la strategia di vendita della tua casa è giusta, per trovarti un acquirente ci vogliono 3 mesi, quindi la procedura corretta è questa :

 

Quando hai trovato chi vuol comprare casa tua dovrai :

(attenzione passaggio importante )

Inserire nell’accordo un tempo di consegna della casa che vendi abbastanza lungo, in questo tempo tu potrai trovare la casa che cerchi.

Per tranquillizzarti considera questo dato : oggi a Perugia ci sono più di 30.000 si hai letto bene trentamila case in vendita, a cosa ti fa pensare questo numero ? Indovinato : si fa molto prima a comprare che a vendere.

Infatti pensa cosa potrebbe succedere se tu trovi una casa che ti piace ma non hai ancora un compratore per la tua, saresti di fronte a un bel dilemma : se fai un’offerta corri il rischio di perdere la caparra perchè alla scadenza del preliminare non hai ancora venduto, se invece non fai nulla rischi di perdere una casa che ti piace, in entrambi i casi : stress, frustrazione, perdita di tempo e come abbiamo visto magari anche di soldi,

Non conviene allora stare buoni buoni e aspettare che i tempi siano maturi ?  Spero di averti convinto

 

Quarto caso : Mutuo + vendita casa propria

Spesso, anzi quasi sempre, succede che i soldi ricavati dalla vendita della propria casa non bastano a comprarne una nuova ed è necessario prendere un mutuo

In questo caso : Attenzione ai tempi ! Sono operazioni diverse con lo stesso scopo : Ottenere soldi.

Ho notato che la maggior parte delle operazioni vendita+mutuo+acquisto nuova casa che hanno avuto successo nei mesi passati a zero stress sono state fatte così :

La casa è stata messa in vendita nello stesso periodo in cui è stata chiesta la predelibera del mutuo

Abbiamo visto che la predelibera è valida per sei mesi e per vendere una casa ben posizionata sul mercato servono circa 90 giorni

(si hai capito bene 90 giorni per vendere una casa bastano, se l’agente immobiliare di tuo cugino gli ha chiesto un mandato di un anno dì a tuo cugino di leggere qui e poi di cambiare agente immobiliare)

Dicevamo, la predelibera dura 6 mesi, per vendere casa ne servono tre, quindi così facendo con i tempi dovremmo esserci.

A questo punto sappiamo di quanti soldi disporremo per comprare casa !

 

Benissimo ! Ora quindi con l’entusiasmo  di un bambino in un negozio di giocattoli, possiamo possiamo tuffarci a capofitto nella ricerca della nostra nuova casa

Come fare ? non te lo devo di certo insegnare io,

Per gli affezionati della carta stampata ci sono i giornali di annunci economici e le riviste di settore che tra l’altro sono ormai tutte gratuite

Probabilmente se stai leggendo questo articolo anche tu come me cerchi ciò che ti serve principalmente su internet

Ci sono tantissimi siti dedicati alla ricerca di casa fatti più o meno bene e non ti sarà difficile trovare ciò che cerchi

L’unico suggerimento che mi sento di darti è di evitare di lasciare in questi siti una richiesta generica

Perchè ti do questo suggerimento ? Perchè nel momento in cui viene lasciata una richiesta generica, il sito la invia a tutte le agenzie immobiliari che sono abbonate a questo servizio e tu passerai le settimane successive a ricevere mail e telefonate dagli agenti immobiliari di mezza regione che ti propongono qualunque cosa abbia un tetto.

Se questo non è proprio il tuo modo ideale di passare il tempo libero, fai così : segnala solo gli immobili che ti possono interessare oppure prendi i recapiti delle agenzie che operano nella zona dove cerchi casa e contattale direttamente, risparmierai un sacco di tempo e di rotture di scatole.

Una volta trovata la casa che piace a moglie/compagna/fidanzata,  mamma, suocera….. Se piace anche a te  meglio, viene il momento di capire quanto costa tutta l’operazione :

 

COSTI :

L’agente immobiliare che ti ha proposto la casa sarà in grado facilmente di farvi un preventivo dove sono elencati tutti i costi :

• l’imposta di registro o l’iva
• le imposte fisse
• la parcella del notaio
• Il compenso dell’agenzia

Così avrete un quadro completo di quanto costa effettivamente l’acquisto della casa che vi piace

Prima di affrontare l’argomento “proposta di acquisto” è bene esaminare un argomento molto importante : i documenti della casa.
DOCUMENTI

La casa dei vostri sogni oltre a piacervi deve costituire un buon i investimento per la famiglia, quindi deve essere un acquisto senza sorprese, per cominciare deve essere dotata di tutta una serie di documenti che rendono questa casa vendibile oggi è rivendite in futuro, vediamo nell’ordine quali sono

 

• La planimetria catastale attenzione deve essere proprio quella con il timbro di accettazione del catasto non quella del progetto che ti ha dato il costruttore ma quella autentica depositata al registro catastale, e  deve essere identica allo stato della casa vale a dire che le stanze devono essere quelle che si vedono nella planimetria i bagni devono essere quelli che si vedono nella planimetria quindi come si dice in gergo tecnico lo stato dei luoghi deve essere quello rappresentato nella planimetria,  cioè la casa deve essere proprio così come è disegnata nella planimetria.

 

• Certificato di agibilità o di abitabilità,  lo rilascia l’ufficio tecnico del comune ed è compito del proprietario richiederlo,  ormai moltissimi immobili ne sono provvisti

 

• Dichiarazioine di conformità impianti Se gli impinati  elettrico e idraulico sono stato richiesto di recente devono avere la dichiarazione di conformità, è un documento che rilasciano i tecnici che hanno realizzato gli impianti

 

• Concessione edilizia con la quale è stata realizzata la casa se la casa è stata realizzata dopo il 1967

 

• Attestato di prestazione energetica viene redatto da un tecnico specializzato e certifica il consumo energetico della casa, è obbligatorio averlo altrimenti non è possibile fare il contratto definitivo dal notaio

 

• Dichiarazione dell’amministratore di condominio che attesta :

1. Che il proprietario è in regola con i pagamenti delle rate condominiali sia ordinarie che straordinarie
2. Che non ci sono litri pendenti nel condominio
3. Che non ci sono in delibera spese straordinarie

 

A questo punto serve un piccolo riassunto,  vediamo che è successo : i denari per comprare la casa sono al sicuro nei forzieri della banca,

La casa che ti piace l’hai trovata

Ora non resta che comprarla

Come si fa?

Semplice si fa una proposta di acquisto al proprietario

PROPOSTA DI ACQUISTO E CONDIZIONI

La proposta di acquisto è un documento con il quale si manifesta la propria volontà ad acquistare un immobile e contiene le condizioni che proponete :

• il prezzo che viene offerto
• la caparra che viene data
• il tempo di consegna della casa

vediamoli uno per uno :

• Quanto offrire 

Non è facile stabilire quale è  il prezzo “giusto “ per una casa però se  sei arrivato al momento della proposta significa che :

1. Quella casa ti piace
2. Hai i soldi per comprarla

Sono 2 condizioni invidiabili, il consiglio che mi sento di darti è quello di non offrire troppo poco altrimenti rischi che il proprietario di “irrigidisca” e la trattativa fallisce prima di iniziare,  in questa fase ti può aiutare l’agente immobiliare che conoscendo bene anche il venditore saprà guidarti nel fare l’offerta migliore

 

• Caparra confirmatoria

per la caparra in fase di proposta va bene anche una somma minima,  io di solito consiglio un assegno di 5000 euro

 

CONDIZIONI

È possibile che non tutti i documenti che abbiamo visto prima sono pronti  al momento della proposta

in questo caso la proposta deve essere subordinata al reperimento di tutti questi documenti   

È bene subordinare anche il passaggio della caparra alla visione di una relazione notarile che certifica che l’immobile è libero da pesi vincoli ipoteche di qualunque genere in modo tale il denaro della vostra caparra sia al sicuro.

 

ACCETTAZIONE PROPOSTA  E CONDIZIONI SOSPENSIVE

Quando la proposta viene accettata

le parti (tu che compri e il proprietario che vende)  sono vincolate tra loro alla conclusione della compravendita

Si attende che vengano messi a disposizione tutti i documenti che abbiamo visto,  in modo tale che sia possibile poi procedere all’acquisto.

Nel frattempo  si possono contattare gli studi dei notai per avere il preventivo più vantaggioso.

Una volta ottenuti tutti i documenti necessari e la certificazione notarile che l’immobile è totalmente libero, abbiamo la certezza di fare un acquisto sicuro e la caparra può essere consegnata al proprietario.

 

ROGITO NOTARILE

A questo punto non rimane che aspettare la chiamata del notaio per la stipula del rogito notarile o contratto definitivo,  in quel momento verrà pagato il prezzo e consegnate le chiavi di casa.

Ormai, credo di averti raccontato tutto ciò che è necessario sapere, almeno per iniziare la ricerca di casa, se ne eri già a conoscenza complimenti, hai delle nozioni invidiabili e puoi tranquillamente procedere da solo ad un acquisto sicuro,

Se invece hai trovato utile questa lettura, ti sarei molto grato se mi lasciassi una tua testimonianza o anche semplicemente un “mi piace” sulla mia pagina facebook cliccando sul “like” qui sotto.

Se sei interessato all’argomento e ne vuoi sapere di più puoi chiamarmi quando vuoi al mio numero personale (3939681299),  sono a tua disposizione per chiarirti ogni dubbio.

E’ veramente tutto, grazie per la pazienza e l’attenzione, Marco Ceresara.