Cosa compri in un’agenzia immobiliare a Perugia?

Ci hai mai pensato? Quasi nessuno quando entra in un’agenzia immobiliare a Perugia per comprare casa ha un’idea precisa di cosa compra.

Intendiamoci, sai bene che stai comprando una casa certo ci mancherebbe…

Ma non compri solo la casa compri anche il servizio dell’agenzia e fin qui è tutto chiaro ma permettimi una domanda:

In cosa consiste questo “servizio”?

Lo sai ?

Te lo sei mai chiesto?

Leggendo notizie sul mercato immobiliare mi sono imbattuto in questo articolo sugli agenti immobiliari, a firma del Notaio Massimo d’Ambrosio (https://mioblog.notaiopescaradambrosio.it/mediatore-agenzia-immobiliare/), che può darti un’idea precisa su cosa ti devi aspettare.

Mi ha colpito molto il fatto che ho percepito un clima di rassegnazione (ma magari mi sbaglio) da parte sua nei confronti degli agenti immobiliari. Ecco alcuni estratti dell’articolo e le mie considerazioni.

” Un bravo agente immobiliare sa mediare le esigenze delle due parti, sa risolvere i problemi, i dubbi, le indecisioni dei clienti, ascolta con attenzione le esigenze dei clienti e propone delle soluzioni concrete, ha capacità di vendita e di gestione delle relazioni interpersonali, assiste le parti in tutte le, fasi dell’accordo  sino al rogito.

L’agenzia immobiliare più qualificata offre, appunto, un servizio completo che va dalla valutazione dell’immobile alla stipula del rogito. ”

Come sarebbe che un’agenzia immobiliare qualificata offre un servizio completo dalla valutazione dell’immobile fino al rogito?

Questo dovrebbe essere lo standard minimo per un professionista che gestisce somme importanti che spesso rappresentano i risparmi di una vita della famiglia e condizionano il futuro di tutti i suoi membri.

Per sapere se un agente immobiliare è un professionista oppure un improvvisato totale puoi usare un sistema molto semplice:

Controllare le recensioni che l suoi clienti lasciano su Facebook o sul suo sito, oppure chiedergli di farti vedere le testimonianze scritte che gli hanno rilasciato i suoi clienti soddisfatti; se non ne ha o non te le vuole far vedere, drizza le orecchie perché potrebbe non essere un professionista serio.

Ma il punto tragico è quando scrive:

” Cosa non potete aspettarvi dall’agenzia immobiliare

Non potete però pretendere quello che l’agenzia immobiliare non deve obbligatoriamente fornire per legge.

Il mediatore è colui che contribuisce in maniera determinante alia conclusione dell’affare, non altro.

Certo oggi l’’agenzia immobiliare si è evoluta, sia tecnicamente, con gli strumenti di cui vi ho fatto cenno, sia culturalmente.

Non c’è più il vecchio “sensale” che passava le giornate at bar bevendo un bicchiere di vino e a cui ci si rivolgeva per sapere se qualcuno poteva vendere od acquistare.

Sensale che spaziava in tutti i campi indifferenziati, dalle case alle derrate agricole, dai terreni ai matrimoni, come è capitato anche al sottoscritto di constatare neppure molto tempo fa.”

In realtà questa mentalità da sensate è rimasta insita nel DNA della maggioranza degli agenti immobiliari italiani che, matrimoni a parte, tendono a trattare qualsiasi tipo di bene immobile.

Il problema per le persone che si rivolgono ad un agente immobiliare generalista è che non può possedere le competenze tecniche per gestire la trattativa.

Pensaci un attimo: è la stessa cosa valutare un monolocale, una villa, o un’azienda agricola? E gestirne la vendita? Saresti disposto a pagare migliaia di Euro di provvigione ad un agente immobiliare che, come dice il notaio:

“Essendo un imprenditore terzo la cui opera è finalizzata alla conclusione dell’affare, e non un “consulente” delle parti, la legge non ha dato al mediatore caratteristiche od obblighi propri di altre figure professionali:

La sua provvigione è dovuta quando le parti concludono l’affare, non se ha passato più o meno tempo sulla pratica o se ha assistito con maggiore o minore zelo una o l’altra delle parti.”

“Ed è responsabile, se ha volontariamente taciuto od occultato informazioni di cui era a conoscenza, ma non è responsabile se non ha ricercato spontaneamente queste informazioni, in difetto di espresso incarico, retribuito separatamente dalla provvigione.

L’art. 1759 C.C. stabilisce at primo comma che il mediatore ha l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

Parte della giurisprudenza estende questo obbligo alle informazioni conoscibili di carattere elementare che il mediatore stesso avrebbe dovuto in ogni caso conoscere, anche se non ne sia venuto a conoscenza di fatto.

Non sono pertanto previsti per legge da parte sua controlli ipotecarie e catastali, verifiche della regolarità urbanistica, esami sulla certificazione di agibilità, riscontri della esistenza di provenienze donative eccetera.

Fermo restando che il mediatore ha l’obbligo di avvertire le parti di quanto viene a sua conoscenza, nella misura in cui dicevamo prima punto agli esami preliminari più importanti per la decisione sulla conclusione dell’affare.

Il Mediatore non è obbligato, e per la mancanza dei quali non vi è sua responsabilità, anche perché, peraltro non ha neppure la competenza professionale per compierli. quindi il mediatore non ha l’obbligo di fare controlli approfonditi prima di mettere in vendita una casa ma può delegare i al notaio.”

Attenzione: quando il mediatore delega il controllo dei documenti al notaio tu molto probabilmente hai già tirato fuori i soldi della caparra e pagato la sua mediazione infatti:

L’agenzia immobiliare ha diritto a ricevere un compenso/provvigione sia dal venditore che dall’acquirente nel momento in cui viene concluso l’accordo sulla compravendita se non si pattuisce diversamente una volta concluso il preliminare.

Infatti Il Mediatore matura il diritto alla provvigione e se per qualsiasi motivo non sia diviene più al rogito, per ripensamento ed adempimenti di una entrambe le parti, la provvigione va comunque pagata.

Devi sapere una cosa importante: la proposta di acquisto una volta accettata si trasforma in un preliminare quindi l’accordo fra le parti è concluso e l’agenzia ha diritto a chiederti la provvigione indipendentemente se poi la casa la compri davvero.

E’ fondamentale che tu chieda all’agenzia se ha tutti i documenti della casa o pretenda che la proposta diventi valida solamente dopo che:

Un tuo tecnico di fiducia ha verificato che siano in ordine.Il notaio scelto da te ti abbia garantito per iscritto che l’immobile non ha problemi ipotecari di sorta.

In caso contrario rischi di versare la caparra, e dovrai sudare 7 camicie per fartela restituire se qualcosa va storto, e, oltre al danno la beffa, pagare la provvigione anche se non riuscirai a comprare la casa che ti piaceva.

Detto tra noi a me questa situazione non piace nemmeno un po’, non so se piace a te ma a me no perchè non è per niente tutelante nei confronti di chi compra.

Infatti dal momento in cui viene versata la caparra fino al momento del rogito il venditore non rischia nulla anzi ha ancora la casa ed inoltre ha i soldi della caparra.

Quindi mi sono chiesto come fare per rendere far fronte a questa situazione…spinosa, a rendere sicuro ciò che non è sicuro, a come far stare tranquilli i miei clienti.

Controllando tutto.

Facendo controllare tutto

Controllando che i controlli siano fatti nel migliore di modi

Te la spiego meglio

Controllando che ci siano tutti i documenti: urbanistici, catastali, succcessori, fiscali, condominiali

Facendo controllare a geometra e notaio che tutti questi documenti sono in ordine

Controllando che questi professionisti eseguano effettivamente questi controlli nel migliore dei modi.
Ma c’è di più…

Perchè io già lo vedo il pensiero che ti sta venendo: “E chi me lo diceammè che tu fai tutta questa roba qui che (l’abbiamo appena letto) la legge non ti obbliga a fare ma soprattutto quanto mi costa?”

Non te lo dice nessuno ma…Te lo metto per iscritto io.

Si hai capito bene tutto ciò che farò per te: la ricerca, l’informazione costante, l’analisi di mercato, la trattativa con il proprietario, e soprattutto I CONTROLLI sullo stato della casa che sogni.

Tutte queste cose che farò per te le metto per iscritto e le firmo in calce e sono comprese nella provvigione che mi pagherai SOLO ad affare concluso dopo avere la certezza matematica che la casa che stai comprando non ti riserverà brutte sorprese ma solo piacevoli momenti da vivere con la tua famiglia.

In conclusione:

• Se sei deciso a trovare la casa dei tuoi sogni?
• Ti ha in qualche modo incuriosito il mio metodo di lavoro?
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Ti aspetto.