Catasto e Comune, facciamo chiarezza!

Ieri, ero a casa di Paola, una brillante insegnante di inglese che cerca casa a Perugia, nella zona di Elce e mentre mi raccontava come vorrebbe che fosse la casa che sta cercando,  è saltato fuori uno dei problemi che riscontro maggiormente nell’ultimo periodo.

Due anni prima aveva comprato un piccolo appartamento, e l’agente immobiliare che ha trovato assieme all’appartamento le ha fatto fare subito la proposta d’acquisto e 2 giorni dopo le ha fatto sottoscrivere il preliminare di compravendita con il proprietario con relativo passaggio di una cospicua caparra.

Nulla di strano fino a qui, se non fosse che, quando il perito della banca ha fatto il sopralluogo sull’immobile, è uscita una difformità catastale.

Se non sei pratico ti dico di che si tratta: praticamente mentre facevano i lavori interni, hanno presentato una pratica solo in comune per dichiarare cosa stavano modificando, ma nessuno si è preoccupato di comunicarlo al catasto.

Nessun problema, se non fosse che questa pratica ha un costo e la banca non eroga nessun soldo se non è tutto a norma.

Questa storia ha tuttavia un buon finale: alla fine i proprietari dell’appartamento hanno accettato di accollarsi il costo della pratica (cosa più che giusta se lo sai fin da subito).

Ti starai chiedendo perché ho iniziato questo articolo con la storia di Paola. Il motivo è semplice, voglio introdurti uno degli aspetti più critici dell’acquistare casa:

I controlli urbanistici e catastali.

Stampati bene in mente le parole che sto per dirti, perché sono quelle che faranno la differenza tra acquistare in serenità e passare i successivi anni tra le pratiche degli avvocati.

CATASTO E COMUNE

Prima di rivelarti come fare i controlli, è opportuno chiarire bene la differenza tra Catasto e Comune.

CATASTO: si suddivide in Terreni e Fabbricati, e si occupa di registrare le modifiche relative alle proprietà e alla composizione di queste solo ed esclusivamente ai fini fiscali.

Detto in parole povere, gli interessa sapere cosa succede in ambito immobiliare in modo da farti pagare correttamente le tasse.

COMUNE: Si occupa di monitorare le modifiche relative alle proprietà e alla composizione in modo da assicurarsi che non ci siano abusi.

É il più importante tra i due, perché se una modifica esiste in comune e non in catasto fa comunque fede la pratica comunale.

Questo è il motivo per cui molte volte succede che vengano fatte solo le pratiche comunali e non quelle catastali.

ATTENZIONE: esiste però un problema molto più grande di questo, ovvero le modifiche interne.

Mi spiego meglio: visto che dichiarare i lavori ha un costo, perché bisogna pagare comune, catasto e geometra, nel 90% dei casi se viene fatta una modifica interna (spostare un muro, alzare o abbassare un pavimento, spostare la scala o magari modificare l’ingresso ad una camera) non viene dichiarato.

Tanto quello che succede dentro la casa non lo vede nessuno e si risparmiano dei bei soldini.

Tutto vero, se non fosse che quando l’immobile viene messo in vendita poi saltano fuori mille problemi. Risolvibili se si fanno i controlli giusti, ma spaventosi se non si conoscono le regole di base.

Quali problematiche possono nascere?

La storia di Paola ci ha mostrato solo una piccola parte dei possibili problemi, ci sono davvero mille sfumature.

Può capitare che nessuno si accorga (fino all’atto) della difformità catastale, finendo per essere costretti ad annullare tutto e a spostare l’atto fino a quando non sarà tutto a posto.

In questo caso devi sperare che il contratto preliminare non sia in scadenza, oppure rischi di buttare via un sacco di soldi se il proprietario ha un ripensamento (dovuto ovviamente alle nuove spese).

Diversamente può capitare che, a distanza di anni, scopri una difformità urbanistica di cui nessuno ti aveva parlato.

Come è possibile? Semplicemente perché il notaio non controlla mai in comune ma si tutela scaricando la responsabilità sul venditore.

Cosa comporta questo? Che se non vai per vie legali e devi vendere successivamente casa, sei obbligato a spendere soldi in una sanatoria. In ogni caso, sarà un processo oneroso.

Le problematiche che possono nascere sono davvero tante e mi ci vorrebbe un libro per elencartele tutte (chissà, magari un giorno mi ritaglierò del tempo per farlo), ma visto che non è questo il momento direi che possiamo andare avanti.

Quindi che cosa fare?

Visto che la maggior parte delle volte ti ritrovi a doverti relazionare con agenti immobiliari con un’esperienza lavorativa pari ad una vacanza estiva, devi preoccuparti di richiedere, a chi gestisce l’immobile, di dimostrarne la conformità.

Questo lo puoi fare in 4 modi:

1. Devono dimostrare di aver fatto un sopralluogo nell’immobile con un geometra che ha preso le misure interne.

2. Devono dimostrare che tali misure corrispondono alla planimetria catastale

3. Devono dimostrare che il nome del proprietario che compare in atto sia corrispondente alla visura catastale

4. Devono dimostrare di essere andati in comune, con la delega del proprietario, a verificare le ultime pratiche edilizie esistenti.

Assicurati sempre che l’agente che segue l’immobile ti fornisca questa documentazione prima di firmare un preliminare, non dopo!!

Ti potrà sembrare una cosa normale, ma non è assolutamente così e ti dico anche il perché.

Se non sottoponi la proposta di acquisto ad una serie di vincoli che ti tutelano o sottoscrivi un preliminare prima di fare i controlli e saltano fuori difformità, cercherai di capire come risolvere il problema visto che hai firmato un vincolo.

Viceversa, se fai i controlli prima, l’agente non ha modo di ritirare più la proposta fino a quando non viene messo tutto a posto.

Per questo devi sempre essere tu a richiedere la documentazione o vincolare la proposta alla consegna dei documenti.

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