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Come comprare la tua casa a Perugia senza pensieri

Se ti stai preparando per acquistare casa a Perugia, stai sicuramente per vivere i 3 momenti “salienti” della compravendita che in sequenza sono:

  1. La proposta di acquisto conosciuta anche come offerta
  2. Il preliminare o compromesso
  3. L’atto notarile chiamato anche rogito

Oggi ti voglio parlare della proposta di acquisto.

Prima cosa da sapere: Cos’è e a che cosa serve la proposta di acquisto?

Te lo spiego velocemente con un esempio:

Hai visto una casa a Perugia che ti piace, ma ti piace proprio tanto:

E’ nella tua zona preferita, le condizioni sono perfette, il panorama è magnifico, è proprio delle dimensioni giuste: nè troppo grande nè troppo piccola, il prezzo poi è più che accessibile…insomma ti sei innamorato!

La vuoi, la vuoi come NIENTE hai mai voluto prima!

La tua mente comincia a lavorare febbrilmente per capire qual’è la strada più veloce per diventare proprietario di quella casa, quali sono le tappe del percorso:

Vediamo allora che devo fare? ah sì ecco devo:
  • Andare in banca per il mutuo
  • Farmi dare tutti i documenti che servono al notaio per preparare il contratto
  • Controllare che tutto sia in ordine
  • Chiamare il geometra per fargli controllare che non ci siano sorprese
  • Prendere appuntamento con il proprietario per firmare il compromesso

Ommamma quante cose! Certo le devo fare mica posso rischiare di prendere una “sòla”. E quanto tempo ci vorrà?

E….e se mentre io faccio tutte queste cose il proprietario la vende ad un altro?

Eh già un bel problema.

La soluzione è fare una proposta di acquisto.

Se ami le risposte facili e veloci puoi anche smettere di leggere, la soluzione al problema te l’ho già data.

Se invece preferisci approfondire il tema, eccoti servito:

Continuando a leggere scoprirai che cos’è,  a che cosa serve ma soprattutto quando è il caso di sottoscriverla, come va fatta, quali insidie nasconde e come evitarle.

Chiariamo subito che la proposta di acquisto è un documento scritto, è un atto unilaterale il che significa che è un atto che viene scritto per volontà di chi vorrebbe acquistare la casa in questione e manifesta le volontà di quella persona che viene denominata proponente acquirente.

Nella proposta questa persona spesso per tramite di un’agenzia immobiliare manifesta la propria volontà a comprare un immobile mettendo per iscritto:

– Il prezzo che viene offerto per l’immobile in questione

Come viene stabilito qual’è il miglior prezzo da offrire?

  • Ci sono 3 modi: A sensazione tua con il rischio di offrire troppo e pagare la casa più di quel che vale o troppo poco rischiando di indispettire il proprietario.
  • Ascoltando l’agente immobiliare che la gestisce che cercherà di farti offrire la somma che chiede il proprietario rischiando di pagarla più di ciò che vale.
  • Facendoti assistere da un consulente immobiliare che lavora solo nel tuo interesse che ti farà un quadro completo e dettagliato delle vendite e dei prezzi delle case nella zona che ti interessa in modo da offrire il prezzo più “giusto” per l’immobile di cui ti sei innamorato

– La data entro la quale chi si propone desidera diventare proprietario di quell’ immobile

E’ la data entro la quale vorresti andare a vivere nella nuova casa, ovviamente in fase di proposta metti la data che fa comodo a te, considera che:

Per eseguire tutti i controlli sull’immobile un notaio efficiente impiega tra i 10 e i 20 giorni a seconda di quanti passaggi di proprietà ha avuto l’immobile.

Altrettanti servono ad un geometra esperto per controllare i documenti catastali e urbanistici

Se possiedi già il denaro per comprare casa la banca di solito non impiega più di 7/10 giorni per rendertelo disponibile.

In conclusione se hai già la disponibilità economica per l’acquisto puoi indicare come tua preferenza un minimo di 25-30 giorni per sottoscrivere il contratto definitivo dal notaio.

Se invece per comprare casa hai bisogno di un mutuo, la data te la suggerirà la tua banca, di solito una pratica di mutuo richiede 40-60 giorni.

– La quantità di denaro che desidera dare come caparra

“La caparra, nel diritto civile, è una somma di denaro o una quantità di altre cose fungibili versata a titolo di reciproca e mutuale garanzia contro l’inadempimento nel contratto oppure come corrispettivo in caso di recesso dal contratto.”

Questa è la definizione tecnica della caparra, quindi come tutte le cose scritte in “legalese” non ci si capisce un’acca.

Chiarisco con un esempio:

Una volta che hai firmato la proposta e dopo che il proprietario l’ha accettata firmandola a sua volta, la caparra, o la prima parte di essa (una seconda verrà versata alla firma del preliminare, argomento che tratteremo in seguito), viene consegnata al proprietario, se poi il proprietario ci ripensa e non vuole più vendere, deve restituire la caparra ed una somma uguale come risarcimento del danno, mentre se a ripensarci invece sei tu, perdi la caparra.

Quindi è evidente il motivo per il quale viene versata la caparra:

Dare forza all’impegno che hanno preso tra loro chi vende e chi acquista.

Tutto chiaro e perfetto…se tutto va bene ma se c’ qualcosa che non funziona? Se c’è qualcosa che complica la vendita? Qualcosa che la ritarda oltre i tempi stabiliti? O addirittura qualcosa che la rende impossibile?

Per esempio un’ipoetca sull’immobile, un abuso non sanato, dei documenti mancanti, dei lavori condominiali imminenti…

Come è possibile non perdere l’immobile desiderato ma nello stesso tempo fare un acquisto sicuro?

Qui ci viene in aiuto il diritto con uno strumento semplice ma efficace:

La condizione sospensiva

“La condizione sospensiva, nel diritto italiano, si ha quando gli effetti del negozio giuridico (es. un compravendita immobiliare) ad essa sottoposto non si producono immediatamente, ma solo qualora la condizione espressa si avveri.”

Te la faccio facile con un esempio:

Se nella mia proposta di acquisto inserisco la condizione secondo la quale la caparra non viene consegnata al venditore finchè il mio geometra di fiducia non mi ha consegnato una relazione che dice che a livello di struttura, catasto, urbanistica la casa è in ordine e non mi devo preoccupare, ho risolto un bel problema.

Così come per la consegna di tutti i documenti, la relazione del notaio attestante che sulla casa non ci sono ipoteche e tutti le altre e diverse situazioni che potrebbero compromettere il mio acquisto e/o mettere a rischio i miei soldi.

Se le condizioni che ho scritto nella proposta non si verificano l’acquisto rimane in sospeso ed i miei soldi sono al sicuro perchè il proprietario non li ha ancora avuti e non li avrà finchè tutte le condizioni poste non saranno soddisfatte.

Chiaro quindi ?

Casa vista e piaciuta moltissimo, per non rischiare di perderla firmare proposta si ma…con giudizio: tutte le situazioni e gli aspetti che non sono perfettamente chiari e definiti devono essere subordinati ad una condizione sospensiva.

Quali sono gli aspetti da sottoporre alla condizione sospensiva? Non esiste una risposta standard: ogni compravendita ha caratteristiche differenti.

Se avrai al tuo fianco un consulente immobiliare che lavora nel tuo esclusivo interesse, ti farà sicuramente sottoscrivere una proposta che ti consentirà di non perdere la casa dei tuoi sogni ma anche di acquistarla in modo ultrasicuro.

Lo so che già ti stai chiedendo: Ma tutte queste condizioni non rischiano di indispettire il proprietario?

No. Anzi, la richiesta di tutti i documenti testimonia la volontà di chi compra di voler comprare davvero, velocemente e senza intoppi e vedrai che la prospettiva di iniziare ad incassare l’assegno che per il momento ha visto solo in fotocopia sarà per lui un grande stimolo a procurarsi a razzo tutto ciò che serve per la conclusione dell’affare.

La proposta dovrà contenere anche
  • I dati anagrafici dei proprietari dell’immobile e del proponente l’acquisto
  • La descrizione dell’immobile
  • I relativi dati catastali

Nella proposta viene menzionato anche un dato importante che è il tempo che viene dato al proprietario per decidere se le condizioni che vengono proposte sono accettate oppure no per un immobile residenziale in condizioni normali il tempo di decisione è intorno ai 10 giorni.

Fino allo scadere di quella data la proposta è valida e l’acquirente è tenuto ad attendere la risposta del venditore, scaduto quel termine la proposta non ha più alcun valore e l’acquirente si può ritenere libero di cercare un altro immobile.

Spero di essere stato chiaro abbastanza, se hai ulteriori dubbi, puoi trovare risposta nella nostra guida GRATUITA all’acquisto, per averla non devi fare altro che fare click sul tasto verde con la scritta “OTTIENI SUBITO LA GUIDA GRATUITA” che trovi qui sotto:

Compilare il form con tutti i tuoi dati e in pochi secondi sarà disponibile in formato PDF sul tuo dispositivo.

Alla prossima, Marco Ceresara.

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