Comprare casa a Perugia

Scopri chi sono i tuoi compagni di viaggio

Sarà perchè adoro viaggiare, mi piace immaginare l’acquisto di una casa come un viaggio e, come ogni viaggio che si rispetti prevede dei compagni di viaggio ed il percorso che hai intrapreso verso la casa dei tuoi sogni non fa differenza, alcuni di questi personaggi sono indispensabili altri meno, te li presento:

• Proprietario della casa che vuoi comprare. Può essere ricco sfondato o povero in canna, può avere una cultura da premio Nobel o la terza elementare, non fa differenza, il proprietario della casa che vuoi comprare è convinto che la casa che ti sta facendo il favore di venderti valga almeno il 20% in più del corrente valore di mercato in quanto “è la sua”.

Se stai comprando casa con un’agenzia o un consulente immobiliare non avrai contatti diretti con lui, cosa che invece diventa inevitabile se per comprare casa hai scelto l’impervio cammino del “compro solo da privati”.

• Agente immobiliare. E’ il professionista (titolare o collaboratore di un’agenzia immobiliare) che ha il compito di ricevere la tua volontà di visionare una casa pubblicizzata dalla sua agenzia e cercare di facilitarne la vendita.
• Consulente immobiliare Per gli appassionati della lingua inglese Property finder, è, cito testualmente:  – Il professionista che a differenza dell’agente immobiliare, ha deciso di specializzarsi nel servizio all’acquirente, cambiando il proprio modo di lavorare, il proprio metodo operativo, il proprio ruolo nei confronti dei clienti e, a sua volta, le proprie responsabilità.

Il property finder ha la responsabilità di curare al meglio gli interessi dell’acquirente- (Cit. “Diventa un property finder” Luigi Benedetti e Salvatore Coddetta Ed. Franco Angeli.)

Egli ha quindi, come unico interesse professionale la soddisfazione delle esigenze di chi vuole comprare casa.

• Avvocato. Esperto del diritto e delle leggi che puoi interpellare nel caso in cui tu non avessi ben chiaro ciò che è scritto nei documenti che ti viene chiesto di firmare.
• Commercialista. Esperto in materia fiscale, ti può essere d’aiuto nel comprendere quali tipo di contratto è meglio per te al fine di pagare meno tasse possibili.
• Notaio E’ il professionista che controllerà che i documenti di acquisto siano in ordine, scriverà il contratto con il quale tu comprerai casa e si incaricherà di registrarlo e trascriverlo.
• Ingegnere strutturista. Tecnico esperto di strutture, ti può essere utile in casi di acquisto di un immobile datato per verificare che la casa non abbia problemi strutturali.
• Architetto E’ il professionista che potrai chiamare per ridisegnare l’aspetto interno ed esterno della casa che hai scelto nel caso in cui tu li volessi modificare.
• Geometra E’ il professionista che si occupa della verifica delle regolarità urbanistiche e catastali e in caso di ristrutturazione del disbrigo delle suddette pratiche.

Questi sono i tuoi compagni di viaggio, ognuno di loro avrà un ruolo più o meno importante in questa bellissima storia della quale tu sei il protagonista assoluto, tutti ti possono essere utili, due di loro sono indispensabili, uno è il Notaio, l’altro è:

• Il proprietario 

Di proprietari di case in vendita in quasi vent’anni di professione ne ho conosciuti a centinaia, tutti diversi tra loro ovviamente ma tutti con un unico obiettivo: Ricavare il più possibile dalla vendita di casa loro.

Obiettivo più che legittimo che però ti pone un interrogativo fondamentale: Come viene determinato il valore di un immobile? Sono sicuro che a te interessa poco sapere come si determina il valore degli immobili in generale, ma sono più che sicuro che ti interessa tantissimo sapere con esattezza come si determina il valore della casa di cui ti sei innamorato.

Ed è ciò che è successo a Chiara, la protagonista della nostra prima storia.

Era una mattina di Settembre e nel mio ufficio da qualche minuto ero a colloquio con Chiara, una fisioterapista che era stata mandata da me da un cliente comune.

Era abbastanza nervosa, il suo contratto di affitto sarebbe scaduto alla fine dell’anno e lei alle soglie dell’autunno non si era ancora sistemata.

Dopo avermi raccontato le sue peripezie per trovare una casa dove le sarebbe piaciuto vivere mi stava spiegando che in effetti una casa interessante alla fine l’aveva trovata, ma il prezzo non la convinceva.

Il ragazzo che lavorava all’agenzia che gestiva l’immobile aveva cercato in tutti i modi di convincerla che il prezzo richiesto era quello giusto ma più lui parlava meno lei si convinceva, la casa era in linea con le sue aspettative tuttavia aveva la spiacevole sensazione di pagare troppo quella casa.

E così chiacchierando con un suo cliente durante la riabilitazione viene fuori che io forse avrei potuto aiutarla e così eccola qui, seduta di fronte a me, per capire finalmente se in effetti il prezzo che le avevano chiesto era giusto o no.

La domanda è ottima ma la risposta è difficile e richiede alcune considerazioni riguardo al sistema usato per definire il prezzo di un immobile.

Il prezzo di vendita di una casa di solito viene stabilito dai proprietari utilizzando 5 strategie.

1. Ci provo e vediamo se trovo l’amatore.

Queste persone hanno messo in vendita la propria casa ad un prezzo assurdo rispetto ai prezzi medi di mercato delle case simili.

Aspettano l’amatore, fantomatico personaggio in via di estinzione che è disposto a pagare la casa più di quanto vale realmente perché se ne innamora.

Alcune agenzie immobiliari pur sapendo che l’immobile è fuori prezzo, danno credito a queste persone mettendo in vendita la casa a quella cifra, sperando di riuscire nel tempo a “far ragionare” il proprietario.

Queste case sono in “vendita” ad un prezzo di circa il 30% più caro della media di mercato e i proprietari hanno bisogno di qualche mese per cominciare a rendersi conto che, se vogliono vendere davvero, è necessario abbassare il prezzo.

Di solito se trovi una casa in vendita da più di 6 mesi c’è la buona possibilità che il proprietario stia cominciando a ragionare sul prezzo e sia disponibile a trattarlo.

2. Non mi interessa quanto vale io voglio…..

Anche queste case, di solito, sono ad un prezzo fuori mercato.

Il prezzo viene stabilito dal proprietario sulla base delle sue esigenze, che possono essere diverse; ecco alcuni esempi:

L’ho pagata questa cifra e voglio riprendermi almeno quanto ho speso, senza tenere conto dei prezzi di mercato.

Ho un mutuo di questo importo e voglio andarci pari, anche se il mercato nel frattempo è sceso del 20%.

Questo tipo di “valutazione” non tiene conto di nessun parametro.

3. Un po ‘caro

Circa il 75% di tutte le case in vendita ha un prezzo richiesto, più alto del valore di mercato di circa un 10/20%.

I proprietari di queste case hanno stabilito il loro prezzo convinti che:

• La loro casa vale ogni centesimo del prezzo che chiedono.

• Per riuscire a prendere la cifra che vogliono è necessario mettere in vendita la casa ad un prezzo leggermente più alto per poi trattare.

I proprietari del primo gruppo sono convinti che la loro casa sia migliore di ogni altra casa in vendita e quindi chiedono un prezzo leggermente più alto.

I proprietari del secondo gruppo spesso sono consigliati da qualche conoscente o agente immobiliare che lavora male.

Questi proprietari hanno un’idea di massima dei prezzi di mercato e sono realmente intenzionati a vendere casa ma stanno utilizzando una strategia sbagliata.

4. Al valore di mercato

Il prezzo di queste case è stato stabilito con una analisi comparativa, cioè paragonando la casa messa in vendita con le altre sul mercato e con quelle vendute da pochi mesi.

Questo tipo di proprietario vuole vendere in tempi brevi e solitamente riesce a farlo entro 2 mesi, contro una media di 6-9 mesi delle altre case.

Queste persone sono anche quelle che guadagnano di più dalla vendita perché, in un mercato con i prezzi in calo, riescono ad ottenere il massimo prezzo possibile.

Se trovi una casa di questo tipo e ti piace è meglio che tu firmi una proposta molto velocemente.

5. Meno del valore di mercato

Alcune persone, spesso perché devono vendere velocemente, decidono di mettere la propria casa in vendita ad un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato.

Potresti pensare che lo facciano perché la casa ha qualche problema ma non è detto, magari il proprietario ha cambiato lavoro e deve trasferirsi velocemente o ha l’occasione di fare un grosso affare e non è importante “svendere” casa in quanto sarà abbondantemente ripagato dal guadagno realizzato con l’affare che ha in mente. 

Se trovi una casa come questa e ti piace, l’offerta la devi fare direttamente in soggiorno, per evitare che qualcun altro la compri prima di te.

Le case di qualità sono poche e quelle che abbinano qualità e prezzo interessante sono ancora meno, su queste case c’è una competizione fra gli acquirenti e aspettare troppo tempo a fare un’offerta o farla “scandalosa” – tanto chi vuoi che la compri – potrebbe costarti l’acquisto.

Se poi la casa è stata ristrutturata di recente è probabile che ci siano ancor più persone interessate perché è meno impegnativa da gestire, quasi nessuno ha voglia di avventurarsi in lavori di ristrutturazione di cui non conosce il costo e i tempi.

Quindi è necessario studiare una strategia ben definita.

Vedere una casa 5 o 6 volte è troppo, una casa la senti tua già dopo la prima visita, è necessario vederla un paio di volte o tre per capire le cose che possono essere sfuggite durante la prima visita e magari vederla in diverse ore del giorno ma andare oltre è inutile.

Mentre tu continui a guardare la casa rimane in vendita e qualcun altro potrebbe decidere di comprarla.

Ecco quali sono i fattori che possono far decidere al proprietario se accettare o meno la tua proposta:

Prezzo offerto: Il prezzo è uno degli elementi fondamentali perché un’offerta ad un prezzo troppo basso non sarà presa in considerazione.

Per essere sicuro di fare un’offerta ad un prezzo che non offenda il proprietario è necessario fare un’analisi dei prezzi delle case simili a quella che ti piace e quindi stabilire il possibile valore.

In questo modo anche se l’offerta fosse più bassa avrai degli elementi per difenderla e per spiegare al venditore come mai hai deciso di offrire quel prezzo.

Tempi di pagamento: Anche il tempo che impiegherai a pagare la casa può far decidere il proprietario per il sì o per il no riguardo alla tua proposta.

Devi essere in grado di fare una proposta con indicate le scadenze dei pagamenti quindi è importante che tu abbia la disponibilità del denaro necessario a versare la caparra.

Un conto è dire al venditore “la pagherò non appena la banca mi svincola i soldi che ho investito” e un altro è poter dire “Tra 15 giorni sono in grado di versare la caparra, ecco un acconto”.

Certezza del pagamento: Per poter dare una certezza sul fatto che comprerai davvero la casa è meglio avere la sicurezza che la banca ti erogherà il mutuo.

Prima di andare a vedere qualsiasi casa, se hai bisogno di un mutuo per poterla comprare, è opportuno che tu ti faccia rilasciare dalla banca un documento che si chiama pre-delibera.

Con questo documento in mano avrai la certezza quasi assoluta che la banca ti rilascerà il mutuo e avrai anche la possibilità di ottenerlo in tempi più brevi perché una parte della pratica sarà già stata fatta.

Chiedi alla banca che tempi ha per arrivare alla firma del contratto, tieni 15 giorni di margine per ovviare a eventuali imprevisti o ferie del funzionario.

Un venditore valuterà queste 3 cose quando deve decidere se accettare o meno una proposta di acquisto.

Quando deciderai di fare un’offerta per una casa che ti piace tieni presenti questi tre elementi, cerca di capire il motivo per cui il proprietario sta vendendo e utilizzalo per formulare un’offerta che – se rientra nelle tue possibilità – soddisfi le sue esigenze.

In questo modo riuscirai a comprare la casa dei tuoi sogni.

Ora tu mi chiederai: “Ma come caspita faccio a sapere in quale categoria rientra il proprietario della casa che voglio?

Risposta: Potresti chiedere direttamente all’agente immobiliare che ha in gestione l’immobile: 

In alcuni casi la risposta sarà sincera al 100%, oppure avendo concordato la strategia con il venditore, cercherà di convincerti che il prezzo è proprio da saldo di fine stagione o nella migliore delle ipotesi proverà a “guidarti” verso il prezzo che ha concordato con il venditore.

In tutti i casi la tutela dei tuoi interessi e dei tuoi soldi passa in secondo piano rispetto ai desideri del venditore.

Questo purtroppo è un “Conflitto di interessi” che è sempre presente nel sistema di vendita classico in quanto il mediatore è per “costituzione” più propenso a propendere verso il venditore.

Prova a pensarci: 

Chi incontra per primo? Il venditore. 

Chi gli da mandato scritto? Il venditore. 

Quindi qual è inevitabilmente il rapporto più consolidato? Quello con il venditore. 

Il venditore “sfrutta” l’organizzazione commerciale e l’esperienza dell’agente immobiliare per trovare un cliente disposto a comprare il suo immobile, non a caso nelle vetrine delle agenzie immobiliari si trovano gli annunci di case in vendita non le richieste di chi cerca casa.

Come puoi liberarti dalla fastidiosa sensazione di non “partire alla pari” con il tuo avversario?

Il consiglio migliore che posso darti è quello di scegliere il professionista che ti aiuterà a compiere una delle scelte più importanti della tua vita invece di scegliere la casa sperando, poi, che vada tutto bene e l’agente che l’ha messa in vendita non ti causi problemi.

Perciò se vuoi cambiare casa a Perugia

Senza stress

Senza ansia

Senza perdite di tempo

Puoi iniziare raccontandoci come vorresti che fosse la tua nuova casa, quindi clicca sul tasto verde e raccontaci la casa dei tuoi sogni, forse è già li che sta aspettando proprio te.